O Jornal O Estado de S. Paulo publicou artigo sobre portabilidade de contrato de financiamento imobiliário, de Ezequiel Frandoloso, sócio fundador de Ezequiel Frandoloso | Advocacia e Consultoria Jurídica.

21 Agosto 2016

Texto Jornal

Bancos não podem cobrar taxas em portabilidade de contrato de financiamento imobiliário

Ezequiel Frandoloso*

Em período de crise econômica, queda nas vendas em todos os segmentos, principalmente no setor imobiliário, aumento de devolução de bens por inadimplemento, cresce a procura pela portabilidade de contrato de financiamento imobiliário (direito do consumidor de mudar o banco de seu financiamento).

O consumidor, portanto, almejando encontrar melhores taxas de juros no mercado a fim de diminuir a parcela do contrato de financiamento de seu imóvel, tem procurado cada vez mais pela sua portabilidade e, consequentemente, tem encontrado alguns desafios, como, por exemplo, a cobrança indevida de custas/ônus pelos bancos com o intuito de iniciar o procedimento.

O interessado em procurar por um novo banco deve ficar atento. Não pode deixar de observar a Lei Federal nº 9514/97 – a qual dispõe sobre a portabilidade do contrato de financiamento -, especificamente o seu artigo 33B, § 2º, que veda a cobrança de qualquer tipo de ônus do consumidor.

Ainda, no seu artigo 33D, dispõe que “a instituição credora original poderá exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito, o qual não poderá ser repassado ao mutuário”. O mutuário, no caso, é o devedor do financiamento e a este também não compete arcar com o custo que originou a operação de crédito perante o banco titular do empréstimo. Em caso de transferência da dívida de um banco para outro, cabe a este arcar com tal custo.

De acordo com o disposto na lei, portanto, não existe margem à interpretação diversa, pois a norma legal proíbe a transferência de ônus ao consumidor. A Lei não permite contratação diversa entre as Partes. A norma é procedimental cogente, o que significa dizer que o procedimento que ali está deve ser observado, e a conduta de cobrar taxas de qualquer natureza para realizar a portabilidade do contrato de financiamento é abusiva e vai de encontro, inclusive, com o disposto no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Ademais, a Resolução do Banco Central nº. 4292, de 20 de dezembro de 2013, no seu artigo 10º, proíbe a transferência de custos ao devedor do financiamento.

A intenção do legislador, ao aprovar a Lei nº 9514/97, foi de prestigiar a concorrência dos bancos, dar oportunidade ao consumidor de ir ao mercado procurar melhores taxas, não de impedir de fazê-lo. A cobrança de custas impede que o consumidor procure novas instituições para obter taxas mais vantajosas e que melhor atendam sua necessidade, até porque tal procura normalmente ocorre quando o consumidor está em uma situação financeira adversa.

E se a cobrança é indevida – como é o caso em portabilidade de financiamento imobiliário – cabe a devolução em dobro do valor pago indevidamente, assim como determina o CDC, no seu artigo 42.

O Judiciário Paulista, em uma decisão recentíssima, cravou que cabe a devolução em dobro. O MM. Juiz da 2ª Vara do Juizado Especial Cível do Foro Regional de Santo Amaro, Comarca de São Paulo/SP, sustentou que “a lei invocada na petição inicial, de fato, veda a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas na portabilidade, de modo que assiste razão ao autor neste sentido, sendo a cobrança, em que pese realizada com o seu consentimento, indevida na forma da Lei 9514/97. É o caso realmente de devolução em dobro do valor pago”.

A referida decisão foi proferida nos autos do processo nº 1022649-14.2015.8.26.0002, em 6/11/2015, e ratificada pela 2ª Turma Recursal Cível de Santo Amaro, em julgamento realizado no dia 3/8/2016: “Ação Declaratória de Inexigibilidade de Débito – Taxa de Avaliação de Imóvel para fins de Portabilidade de Financiamento – Irrelevância em relação ao consentimento ou não da cobrança – Vedação na Lei nº 9514/97 – Devolução em dobro da quantia cobrada indevidamente…”.

Finalmente, qualquer cobrança de ônus para realizar a portabilidade do financiamento imobiliário, principalmente taxa de avaliação de imóvel, é abusiva e pode ser questionada nos Órgãos de Defesa do Consumidor e no Judiciário, pois ofende não só a Lei Federal nº 9514/97 e a Resolução BACEN nº 4292/2013, como também vários dispositivos do CDC.

* Ezequiel Frandoloso é advogado especializado em direito civil, imobiliário e constitucional.

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