Como o TJ-SP está decidindo os casos que envolvem comissão de corretagem após a decisão do STJ em recurso especial repetitivo 1.599.511/SP??

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o recurso especial repetitivo (tema 939, STJ), decidiu que a comissão de corretagem cobrada em venda de imóvel adquirido em stand de vendas é devida pelo comprador, desde que, porém, seja ele informado adequadamente dos valores.

Maior parte dos envolvidos que cobravam a comissão de corretagem comemoraram a decisão como se o STJ tivesse decidido totalmente contrário ao consumidor, tanto é que maior parte da mídia divulgou simplesmente que “comissão de corretagem em imóvel adquirido na planta é devida”.

Porém, não foi isso que o STJ decidiu. O E. Tribunal deixou bem claro na decisão que a comissão de corretagem “pode” ser cobrada do consumidor desde que ele seja previamente informado sobre a cobrança (deve haver cláusula que disponha sobre a cobrança no próprio contrato de compra e venda – valor específico que será cobrado a título de corretagem – ou então em documento apartado que seja previamente de conhecimento do consumidor).

Como a decisão do STJ é recente, agora os Juízes e Tribunais locais devem seguir a decisão do E. Tribunal. Parece-nos que o TJ-SP, na maioria dos casos analisados, posiciona-se de forma perfeitamente acertada. O TJ-SP tem entendido que a comissão de corretagem somente pode ser exigida do consumidor se este tiver sido previamente informado e desde que haja cláusula clara nesse sentido.

Vê-se decisões recentíssimas sobre o tema:

[….] COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Teoria da Causa Madura. No mérito, evidenciada a ausência de caso fortuito capaz de excluir a responsabilidade da ré pelo atraso ocorrido. Súmula nº 161, TJSP. Mora a partir de junho de 2012, com interpretação do prazo previsto no contrato de forma mais favorável ao consumidor (art. 47, CDC). Os danos morais, arbitrados em R$7.500,00, foram arbitrados adequadamente às particularidades deste caso concreto. Juros de mora a partir da citação, nos termos do art. 405, CC. Taxa SATI. Abusividade reconhecida (RESP nº 1.599.511/SP). Devolução do valor, com correção monetária e juros de mora. Comissão de corretagem. Possibilidade de transmissão do encargo ao consumidor, desde que devidamente cumprido o dever de prestação de informação clara e precisa acerca da assunção de responsabilidade e dos seus contornos (RESP nº 1.599.511/SP). Na hipótese dos autos, inexistiu qualquer discriminação entre o preço do imóvel negociado e o valor da comissão, muito menos qualquer informação ou cláusula clara e precisa transmitindo tal responsabilidade de custeio ao consumidor. Verba indevida. Imprescindível a devolução, com atualização monetária e juros moratórios. Abusividade da cobrança das taxas condominiais antes da disponibilização do bem aos compradores. Súmula nº 163, TJSP. Imputação da sucumbência exclusivamente à ré (art. 86, parágrafo único, CPC), com honorários arbitrados em 15% do valor da condenação (artigo 85, §2º, CPC). RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS, para o fim de corrigir o termo inicial dos juros  de mora incidentes sobre os danos morais, determinar a devolução das taxas SATI, de corretagem e de condomínio e, por fim, imputar exclusivamente à ré a responsabilidade pelo ônus da sucumbência, nos termos constantes do acórdão. (TJSP; APL 0017042-48.2013.8.26.0506; Ac. 9915323; Ribeirão Preto; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Beretta da Silveira; Julg. 24/10/2016; DJESP 08/11/2016)

[….] COMPRA E VENDA. CORRETAGEM E ASSESSORIA. Insurgências das rés em face da sentença de parcial procedência. Condenação à devolução simples da comissão de corretagem e taxa da assessoria. Preliminar. Ilegitimidade passiva. Não acolhimento. Responsabilidade da cadeia de fornecedores (arts. 7º, único, 12 e 14, CDC). Posicionamento firmado em julgamento de Recurso Especial repetitivo (tema 939. STJ). Preliminar afastada. Mérito. Pagamento de comissão de corretagem pelos compradores. Ausência de informação adequada inviabiliza a cobrança de taxa de corretagem (art. 6º, III, CDC). Cobrança de serviço de assessoria técnico-imobiliária é abusiva. Orientações fixadas em julgamento de Recurso Especial repetitivo (tema 938. STJ). Cobrança indevida. Manutenção. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJSP; APL 4009239-46.2013.8.26.0602; Ac. 9952501; Sorocaba; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Alberto de Salles; Julg. 05/11/2016; DJESP 17/11/2016) […]

[…] APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. Empresa que lucra com o empreendimento e deve suportar a responsabilidade pelos possíveis riscos do não cumprimento dos prazos em virtude da atuação de órgãos públicos, de fornecedores e da mão de obra. Lucros cessantes. Impossibilidade de usufruto do imóvel no tempo estipulado que provocou inegável prejuízo à consumidora. Desnecessidade de comprovação de que o imóvel seria utilizado para locação. Percentual de 0,5% do valor atualizado do contrato que deve ser aplicado ao caso. Juros de mora. Ausência de previsão contratual. Perdas e danos que serão corretamente ressarcidos por meio da condenação ao pagamento de lucros cessantes. Patrimônio já devidamente remunerado. Corretagem e SATI. Prescrição trienal não superada. Legitimidade passiva da promitente vendedora para responder pela demanda de restituição de valores pagos de forma alegadamente abusiva. Ausência da necessária informação à consumidora que tornou indevida a cobrança da comissão de corretagem, consoante o entendimento firmado no RESP repetitivo 1599511/SP. Cobrança da taxa SATI considerada abusiva por tese adotada pelo STJ. Mantida a devolução simples dos valores. Repetição em dobro. Inaplicabilidade do artigo 42 do CDC, visto que não caracterizado o dolo da ré. Danos morais inexistentes. Mero descumprimento contratual não enseja a condenação. Ausência de comprovação de extraordinária angústia ou humilhação. Taxa de “Fase de obra”. Data da entrega da obra que determina a incidência de juros sobre o financiamento no caso de imóveis adquiridos na planta. Correta a decisão do Juízo a quo no sentido de transferir à ré a responsabilidade pelo pagamento de quaisquer juros que tiverem por origem o atraso na entrega da obra. Pacto firmado entre a autora e a instituição financeira que deriva da relação contratual original havida entre as partes. Atraso no cumprimento da obrigação configurado. Condenação da demandada ao pagamento dos valores incidentes sobre o financiamento a título de fase de obra entre 01/06/2013 e a data da entrega. Sentença parcialmente reformada. Recursos parcialmente providos. (TJSP; APL 1001080-40.2014.8.26.0309; Ac. 9959487; Jundiaí; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Joaquim dos Santos; Julg. 08/11/2016; DJESP 17/11/2016) […]

[…] AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega de imóvel. Sentença de improcedência. Redistribuído por força da Resolução 737/2016, TJSP. Apelam os autores sustentando que deveriam ser aplicados os ônus da revelia à corré Setin. Apontam inaplicabilidade do prazo de tolerância de 180 dias. Afirmam que a contratação da Lopes foi efetuada pela vendedora, sendo indevida a cobrança a título de comissão de corretagem. Asseveram a ocorrência de danos materiais decorrentes da indisponibilização do imóvel na data aprazada. Requerem a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais e a aplicação de cláusula penal, decorrente da mora na entrega do imóvel, nos termos pleiteados à inicial. Pugnam pela reforma da decisão. Cabimento parcial. Reconhecida a revelia da corré Setin. Nos termos do art. 320, I do CPC/1973, havendo pluralidade de réus, não se reputam verdadeiros os fatos afirmados pelos autores, se algum dos corréus contestar a ação. Validade do prazo de tolerância de 180 dias, claro e expresso no contrato. Aplicabilidade da Súmula nº 164 deste Tribunal. A data máxima para conclusão da obra, considerando o prazo de tolerância de 180 dias, era maio/2011, contudo as chaves só foram entregues em setembro/2011. Patente o atraso na entrega da do imóvel, ainda que se considere válido o prazo de tolerância. A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora, nos termos da Súmula nº 160 do TJSP. A alegação de que a entrega das chaves não se deu por culpa dos apelantes, devido a entraves burocráticos para a concessão financiamento, não merece prosperar. Eventual mora dos adquirentes deveria ter sido comprovada pelas rés, ônus do qual não se desincumbiram. O financiamento tardou a ser liberado em razão da mora das rés em providenciar as certidões necessárias. O dano material suportado pelos autores (lucros cessantes), de natureza in re ipsa, decorre da inviabilidade do uso e da exploração econômica. Aplicabilidade da Súmula nº 162/TJSP. Arbitramento de parâmetro correspondente ao valor locativo do imóvel compromissado (0,5%), praticado em mercado, com incidência durante o período moroso. A extrapolação do prazo contratado constitui abuso de direito e configura excesso, pois descaracteriza o exercício regular de direito. Reconhecida a existência de danos morais pelo atraso na entrega do imóvel. Fixação da indenização por danos morais em R$ 2.000,00, em observância aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. Vedada a dupla remuneração decorrente exclusivamente do atraso na entrega do bem, incidindo em bis in idem. Comissão de corretagem. Não se vislumbra no contrato o valor destacado da comissão de corretagem. As especificações contratuais não estão de acordo com determinado pelo STJ. De rigor a restituição aos autores dos valores dispendidos a título de comissão de corretagem. Recursos parcialmente provido. (TJSP; APL 0204415-19.2012.8.26.0100; Ac. 9952462; São Paulo; Vigésima Câmara Extraordinária de Direito Privado; Rel. Des. James Siano; Julg. 05/11/2016; DJESP 17/11/2016) […]

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